فصل بیستم: احکام اجاره

فصل بیستم: احکام اجاره

اشاره

سؤال 829- هنگام اجاره دادن منازل مسکونی و سایر مستغلّات، رسم بر این است که مورد اجاره در مقابل مبلغی پول به عنوان ودیعه یا رهن به موجر داده می‌شود و به نسبت مقدار پول سپرده شده قسمتی از مال الاجاره، یا تمام مبلغ اجاره کسر می‌شود، آیا چنین اجاره‌ای مشروع است؟
جواب: اگر ملک را به مبلغی (هرچند مقدار آن کم باشد) اجاره بدهد، به شرط این که مبلغ معیّنی به عنوان وام (یا ودیعه و رهن که به معنای وام است) به او بدهد مانعی ندارد.
سؤال 830- کسانی که منزلشان را به دیگری رهن می‌دهند و مبلغی می‌گیرند؛ مثلًا منزل را به مدّت یک سال به یک میلیون تومان رهن می‌دهند و در عوض، آن طرف یک سال بدون مال الاجاره در آن منزل می‌نشیند، چنین رهنی چه صورت دارد؟ اساساً ماهیّت چنین معامله‌ای چیست؟ و آیا تصرّف در مورد رهن جایز است؟
جواب: در فرض مسأله ربا و حرام است. راه صحیح این است که موجر بگوید: «این خانه را ماهی مثلًا هزار تومان به شما اجاره می‌دهم به شرطی که یکصد هزار تومان وام یا رهن به من بدهی و این وام تا پایان مدّت اجاره در نزد من باشد» مسأله رهن و اجاره به این صورت صحیح خواهد بود و ماهیّت آن همان اجاره و وام است، ضمناً خانه مزبور رهن در مقابل وام نیز هست و تصرّف در آن به شکل بالا مانعی ندارد.
سؤال 831- آیا امین می‌تواند شرط نماید که هرگاه مال مورد امانت با تعدّی و تفریط او تلف شود، مسئولیّتی نداشته باشد؟
جواب: در صورتی که از قبیل اجاره و مانند آن باشد اشکالی ندارد.
سؤال 832- این جانب بموجب سند عادّی اموالی را به دیگری بطور قطعی فروخته و تحویل داده‌ام، تا در آینده رسماً در دفترخانه سند را به خریدار انتقال دهم، آیا به اموال معامله مذکور در فاصله بین فروش عادّی تا سند رسمی، شرعاً اجاره‌ای تعلق می‌گیرد؟ آیا می‌توانم اجاره‌ای طلب کنم؟
جواب: اگر در سند عادی قید نکرده‌اید، جایز نیست چیزی از او بگیرد.
سؤال 833- قطعه زمینی جهت احداث مؤسّسه‌ای عام المنفعه از طرف موجر، در قبال مبلغ معیّنی مال الاجاره، و برای مدّت 29 سال، اجاره داده شده است، در مقدّمه عقد اجاره آمده است: «در ضمن عقد خارج لازم شرایط مفصّله ذیل بین موجر و مستأجر واقع شده است، یکی از شرایط این که کلیّه تأسیسات و ساختمانهای احداثی که در زمین مورد اجاره نصب و احداث می‌گردد پس از انقضای مدّت اجاره مجاناً و بلاعوض متعلّق به عین مستأجره می‌باشد».
سؤال این است:
الف) با توجّه به عبارت «ضمن عقد خارج لازم شرط شده است … » آیا تحقّق چنین شرایطی نیاز به تحقّق عقد خارج لازم دارد، یا با انعقاد قرارداد اجاره مستقر می‌شود؟
جواب: مفهوم این جمله آن است که عقد خارج و لازمی خوانده شود و این شرایط را در ضمن آن بگنجانند؛ ولی اگر منظور طرفین این بوده که در عقد اجاره شرط باشد و از این جمله این مفهوم را فهمیده‌اند مانعی ندارد و نیاز به عقد خارجِ لازم نیست.
ب) با توجّه به این که ساختمان در زمان عقد از نظر کمّی و کیفی مشخّص نبوده، آیا این شرط باطل و مبطِل عقد است، یا فقط شرط باطل است؟
جواب: شرط مزبور ظاهراً اشکالی ندارد.
ج) آیا شرط «تملیک کلیّه تأسیسات و ساختمانهای احداثی به صورت مجّانی و در انتهای مدّت اجاره» بدون این که در زمان انعقاد قرارداد مشخّص و یا وجود خارجی داشته باشد و یا این که در مالکیّت شرط دهنده در آمده باشد صحیح است؟
جواب: تملیک بعد از پایان مدّت اجاره است، و این ابهام در شرط مانعی ندارد.
سؤال 834- فرد یا افرادی به شخص نامه‌نگاری مراجعه می‌کنند و از او می‌خواهند که اوراق احکام و یا مدارکی را بر ایشان خوانده و تفسیر کرده و یا درباره مسأله‌ای که دارند با او صحبت و تبادل نظر کرده و در نتیجه بدون آن که از نامه‌نگار بخواهند که نامه‌ای برایشان بنویسد باعث اشغال وقت نامه‌نگار می‌شوند، آیا در چنین صورتی نامه‌نگار حق دارد در حدّ معقول و منصفانه بابت وقتی که به شرح فوق از وی اشغال شده از ارباب رجوع وجهی را مطالبه بنماید؟
جواب: حق دارد مبلغ عادلانه‌ای بگیرد؛ مگر این که قصد مجّانی کرده باشد، یا ظاهر حال مجانی باشد.
سؤال 835- بر اساس ماده 27 قانون کار جمهوری اسلامی ایران، حقّی تحت عنوان «حق سنوات» برای کارگران در نظر گرفته شده و به این کیفیّت تعریف شده است «به نسبت هر سال سابقه کار، معادل یک ماه آخرین حقوق کارگر به او داده می‌شود» با اوصاف فوق، کارگری چند سال پیش در حین اشتغال به کار، به کارفرمای خود مراجعه و اظهار می‌دارد: «به لحاظ نیاز به پول تقاضا دارم حقّ سنوات این جانب را محاسبه و به من پرداخت نمایید». کارفرما هم طبق ضوابط و بر اساس آخرین حقوق و مزایای وی در آن زمان «حق سنوات» وی را محاسبه و به وی پرداخت می‌کند و از وی رسید دریافت می‌دارد، لطفاً بفرمایید:
الف) آیا در فرض فوق، با پرداخت حقّ سنوات به نحو مذکور، کارفرما نسبت به کارگر بری‌ء الذّمّه می‌شود؟
جواب: در چنین فرضی کارفرما نسبت به گذشته بری‌ء الذّمّه می‌شود.
ب) هرگاه پس از دریافت حقّ سنوات بازهم به کار خود ادامه دهد و پس از چند سال با کارفرما ارتباط کاری خود را قطع نماید، آیا از بابت حقّ سنوات، فقط نسبت به سنوات اخیر (بعد از دریافت حقّ سنوات قبلی) حقّ مطالبه دارد، یا می‌تواند حقّ سنوات دریافتی قبلی را مبلغی علی الحساب تلقّی نموده، از نو مطالبه حقّ سنوات تمام مدّت خدمت خود را بر اساس آخرین مقدار حقوق و مزایای خود بنماید؟
جواب: نسبت به سنوات گذشته حقّی ندارد؛ ولی نسبت به بعد حق دارد.
سؤال 836- اگر کسی درباره کار ساختمانی قراردادی منعقد کند و پس از انجام مقداری از کار، امروز و فردا کند، و کار را به تأخیر اندازد، و هرچه اصرار شود که دنباله کار را انجام دهد انجام ندهد، وظیفه ما در مورد فسخ قرارداد و مقدار کار انجام شده چه می‌باشد؟
جواب: در فرض مسأله قرارداد را می‌توان فسخ کرد و به نسبت کاری که انجام داده است حقّ او را بدهید.
سؤال 837- فقهای عظام درباره اجاره می‌فرمایند: «و تملک الأجرة بالعقد و یحسب تسلیمها بتسلیم العین الموجره و ان کانت علی عمل من بعده» «1» آیا آنچه اکنون متداول است که در پایان ماه کرایه را می‌پردازند خلاف ضوابط شرعی است؟ آیا موجر حق دارد اوّل ماه، بعد از تحویل خانه کرایه را مطالبه کند؟ مثلًا در موردی که خانه را یک‌ساله یا دوساله کرایه داده، آیا می‌تواند در ابتدای اجاره کرایه یک سال یا دو سال را مطالبه نماید؟
______________________________
(1). یعنی: «مالک به مجرّد بستن قرارداد اجاره، مالک مال الاجاره می‌شود و هنگامی که عین مورد اجاره را تحویل داد می‌تواند اجرت را مطالبه کند و اگر برای انجام کاری باشد بعد از انجام کار».

جواب: در شرایط فعلی متعارف این است که کرایه هر ماه را در پایان آن ماه می‌پردازند و این به صورت یک شرط ضمنی درآمده است و عمل بر طبق آن اشکالی ندارد؛ مگر این که تصریح بر خلاف آن کنند و زمان معیّنی را شرط نمایند.
سؤال 838- شخصی منزلی را برای مدّت یک سال اجاره می‌کند، پس از گذشت سه ماه در یک حادثه اتومبیل فوت می‌کند، همسر و فرزندان صغیر وی تا پایان قرارداد در منزل می‌مانند، در صورتی که وصیّت نکرده باشد، آیا بدهی ما بقی اجاره به عهده همسرش می‌باشد، یا از اصل مال برداشته می‌شود؟
جواب: بقیّه مال الاجاره مانند سایر دیون باید از اصل ترکه پرداخته شود؛ ولی منافع خانه در مدّت باقیمانده متعلّق به همه ورثه است.
سؤال 839- تغییر اوضاع و احوال پیش‌بینی نشده در لزوم قرارداد چه تأثیری دارد؟
توضیح این که در صورتی که حوادث پیش‌بینی نشده اجرایی، اجرای یک قرارداد را سخت و مشکل کند بطوری که متعهّد را با مشقّت زیاد رو به رو نماید، ولی به حدّ قوه قاهره نرسد، آیا بروز این حوادث در عدم اجرای تعهّد تأثیر دارد؟ خواهشمند است در صورت امکان علّت آن را توضیح دهید.
مثال: اگر کسی خانه‌ای را ماهیانه به مبلغ ده هزار تومان و برای ده سال اجاره کند و در ضمن عقد شرط شود، که هزینه گرم کردن موتورخانه به عهده صاحب ملک باشد و هزینه گرم کردن در یک ماه در زمان عقد اجاره دو هزار تومان باشد، امّا بعد از دو سال مواد سوختی به قدری گران شود که هزینه گرم کردن موتورخانه به ماهی پانزده هزار تومان برسد، آیا این تغییر می‌تواند دلیل بر عدم اجرای قرارداد باشد؟
جواب: چنانچه نشانه‌های تورّم مستمر در محیط آشکار بوده و طرفین با آگاهی از این معنا، قرارداد را امضا کرده‌اند باید به آن عمل کنند؛ ولی اگر چنین تورّمی قابل پیش‌بینی نبوده، شخص مزبور ملزم نیست چنان مبلغ بالایی را بپردازد؛ تنها مقدار متعارف بر او واجب است.
سؤال 840- شخصی قرآن می‌خواند و اجرت می‌گیرد، این شخص بدون این که قصد شخص خاصّی را نماید شروع به قرائت قرآن می‌کند و قرآن را ختم می‌نماید، بعد از چند روز شخصی به وی مراجعه می‌کند و می‌گوید: «یک ختم قرآن برای پدرم بخوان» نامبرده می‌گوید: «یک قرآن دو سه روز پیش ختم نموده‌ام و به کسی هبه نکرده‌ام، ثواب آن را به روح پدر شما هبه می‌نمایم»، ایشان هم قبول می‌کند و اجرت آن را می‌دهد، آیا این کار صحیح است؟
جواب: این کار خالی از اشکال نیست؛ لازم است هنگامی که قرآن می‌خواند قصد شخص خاصّی را داشته باشد.
سؤال 841- همسایه دیوار به دیوار ما خانه اضافی خود را به یکی از دبستانهای غیر انتفاعی اجاره داده است. سالهاست سر و صدای دانش‌آموزان نه تنها موجبات ناراحتی مداوم ما را فراهم آورده، بلکه باعث عارضه «میگرن» نیز جهت همسرم شده است. لازم به یادآوری است که صاحب دبستان اخیراً مدرسه‌ای سه طبقه ساخته و خود فقط از طبقه زیرین آن به عنوان مدرسه راهنمایی استفاده می‌کند و به علّت عدم نیاز، یکی از طبقات را به یک مؤسّسه زبان خارجی به عنوان رهن واگذار نموده و دبستان خود را به آنجا منتقل نمی‌کند و ما همچنان در عذاب‌های گوناگون معذّبیم. دو بار با صاحب اصلی منزل و یک بار با آقازاده ایشان صحبت کرده و مسئولیّت شرعی ناشی از این اذیّت و آزار را به آنان متذکّر گشته‌ایم؛ ولی تأثیری نداشته است. لطفاً بفرمایید تکلیف شرعی صاحب خانه و صاحب دبستان (مستأجر) چیست؟
جواب: وجود مدارس در سطح شهر اشکالی ندارد؛ زیرا لازمه زندگانی اجتماعی امروز است، و بردن مدارس به بیرون شهر نه امکان دارد، و نه مصلحت جامعه می‌باشد؛ ولی بر صاحبان مدارس لازم است که سر و صداها و مزاحمت‌ها را به حدّ اقلّ برسانند، و اگر بیش از متعارف مزاحمت کنند می‌توان جلو آنها را گرفت و بر مسئولین لازم است که در صورت امکان مدارس را در محلّی قرار دهند که مزاحمت آن کمتر باشد.
سؤال 842- کسی محلّی را مثلًا به مدّت یک سال به شخصی اجاره داده است؛ ولی مستأجر پس از شش ماه از تاریخ قرارداد از دنیا می‌رود، اگر در اجاره شرط مباشرت مستأجر را کرده باشند، آیا اجاره به قوت خود باقی است؟
جواب: موجر و ورثه هر کدام می‌توانند اجاره را فسخ کنند.
سؤال 843- در طبقه دوم منزلی یک اطاق اجاره کرده‌ایم، حیاط ما و صاحب خانه مشترک است، اوّل این که در نبود صاحبخانه، آیا ما می‌توانیم در حیاط بنشینیم؟ دوّم این که وقتی ما به مسافرت می‌رویم و صاحب خانه هم نیست، آیا می‌توانیم کلید منزل را به یکی از دوستان مطمئن بدهیم تا در اطاق ما باشد؟
جواب: در مورد سکونت شخص دیگری در آنجا تابع قرارداد است، و در مورد استفاده از حیاط اگر صاحب‌خانه راضی باشد، اشکالی ندارد.
سؤال 844- شخصی جهت کار، به یک کارگاه تولیدی مراجعه و تقاضای کار می‌کند. کارفرما شرایطی را تعیین و حقوق و مزایایی را مشخّص کرده و مدّت یک هفته هم مهلت می‌دهد که کارگر راجع به شرایط و حقوق و مزایا، مشورت و تحقیق بنماید. کارگر پس از مشورت، شرایط را قبول و به کار مشغول می‌شود و طبق قرارداد حقوق می‌گیرد، پس از گذشت یک سال قرارداد به اتمام می‌رسد و کارفرما می‌خواهد تسویه حساب کند؛ ولی کارگر به اداره کار مراجعه و شکایت می‌نماید که حقوق من در مدّت یک سال کم بوده است، کارفرما هم اظهار می‌دارد که طبق قرارداد و توافق طرفین پرداخت کرده‌ام، ولی اداره کار می‌گوید: «کارفرما باید مبلغ 50 هزار تومان بابت کسری حقوق و مزایا به کارگر پرداخت نماید. و این مبلغ اجباری است». آیا گرفتن مبلغ مذکور جایز است؟
جواب: هرگاه با توجّه به تمام جهات طرفین توافق کردند، گرفتن اضافه اشکال دارد؛ ولی اگر طرفین به نحوی با هم مصالحه کنند بهتر است.

 

سرقفلی

سؤال 845- این جانب سرقفلی یک باب مغازه قهوه‌خانه را در سال 1367 به مبلغ یک میلیون تومان خریداری نموده‌ام. اخیراً به علّت تغییر شغل به خواروبارفروشی، موجر اقدام به شکایت نموده و موفّق به اخذ صدور حکم تخلیه توسّط دادگاه به استناد قانون روابط موجر و مستأجر، تصویب سال 1356 (یعنی قبل از انقلاب) گردیده است.
مادّه 14 بند 7 این قانون می‌گوید: «در صورت صدور حکم تخلیه به دلیل تغییر شغل کمترین وجهی به صاحب سرقفلی یا حقّ کسب و پیشه تعلّق نمی‌گیرد!» آیا این حکم عادلانه است؟
جواب: اگر در موقع اجاره، شغل خاصّی در سند اجاره قید نشده باشد انتخاب شغل جدید برای شما مانعی ندارد؛ ولی اگر شغل خاصّی قید شده، شما می‌توانید به شغل اوّل بازگردید و محل و سرقفلی آن را برای خود حفظ کنید، یا به نحوی با مالک تراضی نمایید.
سؤال 846- مغازه‌ای را سرقفلی کرده‌ام، اجاره‌اش 300 تومان بوده است، بعد از پنج سال مالک گفت اجاره‌اش کم است، 400 تومان نمودیم، بعد از پنج سال دیگر مبلغ اجاره را پانصد تومان نمودیم، حال بعد از پنج سال سوّم می‌گوید: «باید ماهی هزار تومان بدهید»، در صورتی که قانون می‌گوید هر سه سال 20 درصد اضافه شود و یا این که کارشناس قیمت را مشخّص کند؛ ولی او نه به 20 درصد قانع می‌شود و نه کارشناس می‌آورد، آیا این مبلغ برای ایشان مباح است؟
جواب: در صورتی که سرقفلی را پرداخته‌اید باید اجاره را به قیمت کارشناس بگیرد نه به میل خود، و اگر با علم و اطّلاع طرفین از قانون 20% اجاره منعقد شده، لازم است معیار را همان بیست درصد قرار دهند.
سؤال 847- اگر شخصی حقیقی یا حقوقی صاحب سرقفلی مکانی باشد، و مالک شخص دیگری باشد، و مدّتی صاحب سرقفلی مستأجر آن ملک بوده است، ولی بعداً صاحب سرقفلی حقّ خود را به نفر سوّم صلح می‌کند و صاحب ملک هم به همان نفر سوّم ملک را اجاره می‌دهد؛ نفر سوّم به علّتی قرارداد با هر دو را فسخ می‌نماید، آیا از نظر شرعی صاحب اوّل سرقفلی می‌تواند بدون اجازه و اذن در آن تصرّف کند؟ و اگر تصرّف او اشکال دارد لطفاً به سؤالات زیر پاسخ دهید؟
الف) آیا تصرّف صاحب سرقفلی غاصبانه و عدوانی است؟
جواب: در صورتی که نفر سوّم حقّ فسخ داشته، با فسخ کردن سرقفلی به نفر دوّم برمی گردد و ملک به نفر اوّل (صاحب اصلی) و اگر صاحب سرقفلی بخواهد در آن تصرّف کند باید مجدّداً آن را اجاره کند.
ب) اگر تصرّف عدوانی است، آیا منافع مغصوبه باید به «اعلی القیم» اخذ شود؟
جواب: اگر قبل از اجاره مجدّد تصرّفی بنماید باید اجرت المثل را طبق عرف روز بدهد.
ج) در صورتی که تصرّف عدوانی باشد، آیا متصرّف مستحقّ تعزیرات شرعی می‌باشد؟
جواب: اگر آگاهانه تصرّف عدوانی کرده باشد مستحقّ تعزیر است.
د) در صورتی که مالک برای رسیدن به منافع مغصوبه مخارجی را متحمّل شده باشد، آیا می‌تواند از غاصب و متصرّف عدوانی اخذ نماید؟
جواب: اگر ناچار شود مخارج فوق العاده‌ای هزینه کند می‌تواند بگیرد؛ ولی هزینه‌های معمولی را نمی‌توان گرفت.

Share